Bail commercial 3-6-9 - lot de 25

Introduction

Le cadre juridique des baux commerciaux mis en place par le décret de 1953 fonde une spécificité du droit français : la propriété commerciale. Les dispositions codifiées par les articles L145 et suivants du Code de commerce réservent une large place à la liberté conventionnelle dans la rédaction des contrats de location.

Le statut des baux commerciaux est un statut impératif qui s’impose aux parties lorsque les conditions de la location commerciale sont remplies (location de nature commerciale, artisanale ou industrielle et supérieure à 3 ans). Ce statut a pour principale caractéristique de conférer une large protection au locataire et notamment le bénéfice de la propriété commerciale, c'est-à-dire un droit au renouvellement de son bail.

Durée

La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Si le bail prévoit une durée supérieure à 12 ans, il doit obligatoirement être établi en la forme authentique auprès d’un notaire.

Résiliation

Le bail, souvent désigné sous l’appellation "bail 3/6/9", permet au locataire de le résilier tous les trois ans.

Le bailleur, de son côté, est tenu par la durée de 9 ans, sauf dans certains cas exceptionnels tels que la destruction ou les travaux de reconstruction du local.

Propriété commerciale

Pour bénéficier de la propriété commerciale et des avantages qui en découlent, le locataire doit remplir les conditions suivantes :

• Exploiter effectivement un fonds de commerce
• Être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
• Mentionner les locaux au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers

Droit au renouvellement

Le locataire bénéficiant de la propriété commerciale a en principe droit au renouvellement de son bail. Toutefois, le bailleur peut refuser ce renouvellement, à condition d’offrir au locataire une indemnité d’éviction.

Cette indemnité, calculée notamment en fonction du chiffre d’affaires, peut être suffisamment élevée pour dissuader le bailleur de s’opposer au renouvellement.

Variation du loyer

Le loyer des baux commerciaux peut évoluer uniquement selon un indice prévu au contrat. Les indices possibles sont :

• L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
• L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)

Les parties peuvent convenir d’une variation annuelle (clause d’échelle mobile) ou triennale.