MANDAT SIMPLE DE VENTE HORS AGENCE - lot de 25

Contexte

Le mandat simple de vente est un mandat qui ne comporte aucune exclusivité. Par conséquent, le propriétaire vendeur, votre mandant, peut signer d’autres mandats avec des agences concurrentes ou bien chercher par lui-même un acheteur de son bien quelles que soit les modalités utilisées.

Les règles relatives au « démarchage » ont été modifiées par la loi Hamon en 2014. Ces contrats sont ceux appelés « contrats conclus hors établissements » ou hors agence ou en démarchage chez le client. Les mandats donnés par les clients aux agents immobiliers sont directement concernés.

Ces mandats sont soumis à des règles très strictes notamment concernant le droit de rétractation du client. La loi permet – sous certaines conditions très précises – de commencer l’exécution du contrat signé avant même la fin du délai de rétractation.

"Hors établissement" signifie que l’agent immobilier est en dehors de son agence.

La loi considère que le client qui est démarché est plus facilement influençable que si c’est lui qui vient en agence, c’est pourquoi les dispositions sont différentes.

Attention ! Tout contrat signé en dehors de l’agence est concerné mais également un contrat signé en agence si le client a été préalablement sollicité par vous (publicité, démarchage, pré-visite, estimation etc …). Si le client peut prouver que les premières relations sont intervenues hors de l’agence, dans ce cas, le contrat conclu est un contrat hors établissement.  Et dans ce cas, le client bénéficie d’un délai de rétractation.

Pour tous les contrats qui seront également signés à distance, vous devez signer des contrats hors établissements et permettre à vos clients de bénéficier du droit de rétractation.

Quel client bénéficie de cette protection ?

Le droit de rétractation n’est pas applicable aux professionnels qui agissent dans le cadre de leur activité, par exemple les promoteurs, les marchands de biens, les SCI etc … il faut bien regarder l’objet social du client professionnel.

Les dispositions du code de la consommation visent le consommateur cependant de manière très large. C’est celui qui n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles.

Par exemple, le boulanger qui achète une boutique pour exercer son métier agit comme un professionnel même s’il n’a aucune connaissance en immobilier.

Quelle protection spécifique du consommateur ?

Les clients qui signent un contrat hors établissement doivent bénéficier d’un droit de rétractation. Ce droit est valable durant 14 jours qui court à compter de la signature du contrat ou du mandat.

Attention ! Une information précontractuelle doit avoir été délivrée au préalable également.

Le client qui souhaite se rétracter doit envoyer, avant l’expiration du délai de 14 jours, le formulaire de rétractation figurant dans le mandat (tous les mandats Tissot sont dotés des formulaires de rétractation). Cette demande doit être dénuée de toute ambiguïté.

Sanction ? Si l’information du droit de rétractation ne figure pas dans le mandat, le consommateur dispose d’un délai plus long pour exercer son droit : 12 mois ! le droit de rétractation pourra être exercé pendant un délai de 12 mois à compter de la signature de l’acte. Cela peut être très contraignant. En effet, si vous trouvez un acquéreur, le vendeur pourrait signer la vente avec l’acquéreur sans payer les honoraires de l’agence …

Commencer l’exécution du mandat ?

En principe, un contrat hors établissement ne peut en principe recevoir d’exécution pendant toute la durée de cette rétractation : cela signifie qu’en théorie, il n’est pas possible de commencer la commercialisation du bien avant la fin du délai de 14 jours ….

Si le consommateur souhaite que la prestation débute avant la fin de son délai de rétractation, il doit l’exprimer de manière claire et précise, sans ambiguïté aucune. La loi ne permet pas, en principe de commencer les publicités et visites tant que le délai de rétractation n’est pas parvenu à son terme.

Par ailleurs, les dispositions du code de la consommation sont assez strictes sur les conditions d’exécution et de paiement par le consommateur du service fourni jusqu’à sa décision de se rétracter. Le montant est, en principe, proportionné au prix total de la prestation convenues dans le contrat. Si le prix est excessif, le montant approprié est calculé sur la base de la valeur marchande de ce qui a été fourni.

En cas de litige, le contrat doit donc avoir été bien écrit et doit prévoir les modalités de règlement des honoraires éventuellement dus pour les actions menées.

Toutes ces conditions sont soumises à l’appréciation des juges en cas de discorde entre les parties. Les dispositions du code de commerce étant récentes, il n’y a que très peu de jurisprudence à ce sujet et encore assez méconnue.