Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, pris en application de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l'habitat dégradé, marque une étape significative dans la modernisation du droit de la copropriété. Articulé autour de trois axes — dématérialisation des communications, emprunt collectif syndical et simplification des travaux d'isolation thermique —, ce texte étend sensiblement les missions du syndic tout en plaçant l'assemblée générale au cœur du dispositif. Voici ce que les professionnels de la gestion doivent retenir pour adapter leur pratique dès 2026.

La notification électronique, nouveau standard de communication

À compter de l'entrée en vigueur du décret, la voie électronique devient le mode de notification par défaut pour l'ensemble des actes de gestion courante : convocations à l'assemblée générale, appels de charges, mises en demeure et tout autre document nécessitant une notification formelle.

Cette bascule n'est pas sans condition. Le copropriétaire conserve la faculté de demander expressément le maintien d'un envoi postal, mais le coût éventuel de cette option doit être précisé dans le contrat de syndic ou dans un avenant. Sur le plan technique, deux procédés sont admis : la lettre recommandée électronique et le recours à un prestataire de services de confiance qualifié, garant de la sécurité et de la traçabilité des envois.

Pour les syndics, cette évolution impose une mise à jour systématique des bases de données de contacts et une révision des processus d'envoi. Elle offre également l'opportunité de réduire les délais de traitement et les coûts de gestion, à condition de disposer d'outils logiciels adaptés.

L'emprunt collectif syndical : un nouveau rôle financier pour le syndic

L'un des apports les plus structurants du décret concerne la mise en œuvre de l'emprunt collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires, prévu à l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965. Ce mécanisme vise à faciliter le financement des travaux de rénovation énergétique en évitant aux copropriétaires d'avoir à avancer des fonds individuellement : le remboursement s'effectue par imputation sur les charges courantes, selon les modalités votées en assemblée générale.

Le décret élargit en conséquence les missions du syndic, désormais responsable de la constitution du dossier d'emprunt, du suivi et de la gestion du prêt. Ces prestations, nouvellement intégrées au contrat-type, font l'objet d'une rémunération spécifique.

Deux points d'attention pratiques méritent d'être soulignés. D'une part, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire un avis individuel mentionnant le montant dû au titre de l'emprunt. D'autre part, en cas de mutation d'un lot, l'état daté doit intégrer le capital restant dû et, le cas échéant, les sommes prises en charge par un organisme de caution. Ces exigences supposent une rigueur documentaire accrue et une coordination étroite avec les établissements prêteurs.

Travaux d'isolation thermique : l'initiative individuelle désormais encadrée

Le décret ouvre également la possibilité, pour un copropriétaire, de réaliser à ses frais des travaux d'isolation thermique affectant les parties communes — toiture ou plancher —, sous réserve du respect d'un cadre précis.

La démarche requiert une autorisation préalable de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25, avec inscription à l'ordre du jour accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés. Un délai de deux mois doit par ailleurs être respecté après la notification du procès-verbal, correspondant à la période de contestation.

Pour le syndic, ce dispositif implique une vigilance particulière lors de la préparation des ordres du jour et un suivi rigoureux du calendrier post-AG. Il lui incombe également d'informer les copropriétaires concernés des conditions d'exercice de ce droit et des conséquences potentielles sur les parties communes.

Le DPE collectif : une obligation généralisée dès janvier 2026

À partir du 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif devient obligatoire pour l'ensemble des immeubles d'habitation comprenant au moins deux logements, qu'ils relèvent d'une copropriété ou d'une monopropriété.

Sur le plan contractuel, l'application est immédiate pour les nouveaux contrats de syndic. Pour les mandats en cours, un avenant s'impose, notamment afin d'intégrer la gestion de l'emprunt collectif et les nouvelles obligations découlant du DPE.

Cette généralisation confère à l'assemblée générale un rôle central : elle devra organiser la réalisation du diagnostic, en examiner les résultats et, si les conclusions l'exigent, délibérer sur les travaux de rénovation énergétique à engager. Pour le syndic, la gestion de ce processus — de la commande du diagnostic à la présentation des résultats en AG — constitue une nouvelle mission à part entière.

L'assemblée générale, clé de voûte opérationnelle de la réforme

La réforme issue du décret du 22 décembre 2025 fait de l'assemblée générale le pivot de sa mise en œuvre. Son rôle s'étend désormais à quatre domaines distincts.

En matière de communication, l'AG représente le moment privilégié pour informer les copropriétaires du passage à la notification électronique et pour rappeler les conditions dans lesquelles le maintien du format papier peut être sollicité.

Sur le plan financier, elle est seule compétente pour autoriser l'emprunt collectif, en fixer les modalités — montant, durée, clé de répartition — et valider les conditions de remboursement.

Concernant les travaux d'isolation individuelle, elle statue sur les demandes des copropriétaires souhaitant intervenir sur les parties communes, en arbitrant entre initiative privée et intérêt collectif.

Enfin, dans le cadre des obligations énergétiques, elle organise la réalisation du DPE collectif et délibère, le cas échéant, sur le programme de travaux qui en découle.

Pour le syndic, préparer les ordres du jour à la lumière de ces nouvelles attributions devient un exercice de précision juridique et pédagogique.

Ce que le syndic doit anticiper dès maintenant

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 ne se résume pas à des ajustements techniques : il redessine en profondeur les contours de la mission du syndic professionnel. Dématérialisation des communications, gestion de l'emprunt collectif, encadrement des travaux individuels, accompagnement du DPE collectif : autant de nouvelles responsabilités qui supposent une mise à jour des contrats, des outils et des procédures internes. Les syndics qui anticipent ces changements dès maintenant seront mieux positionnés pour accompagner leurs copropriétés dans cette transition réglementaire et énergétique.