Une bonne utilisation du mandat : ce qu’il faut retenir !

(Arrêt de la cour d’appel de Versailles, 19 septembre 2024)

Les faits

• Le 20 novembre 2017, M. et Mme [U] signent un mandat exclusif de vente avec l’agence SG pour leur bien immobilier (Hauts-de-Seine).
• Peu après, le bien est visité par M. et Mme [A], clients de l’agence SG.
• Le 15 décembre 2017, les vendeurs signent un deuxième mandat, simple cette fois, avec une autre agence, AI, appartenant pourtant au même groupe que SG, sans résilier officiellement le premier mandat.
• Un troisième mandat, non exclusif, est ensuite confié à l’agence DBP.
• Finalement, la vente est conclue via DBP avec les acquéreurs [A], par une promesse de vente signée le 26 janvier 2018.
• Suite à cela, SG réclame aux vendeurs 43 250 € au titre de la clause pénale prévue dans le mandat exclusif, pour non-respect de l’exclusivité.

Devant le tribunal

SG assigne les vendeurs pour non-respect du mandat exclusif.

Jugement du tribunal judiciaire de Nanterre (27 août 2021) :
Les époux [U] sont condamnés à :

• 42 500 € pour la clause pénale,
• 3 000 € (article 700 du Code de procédure civile),
• Paiement des dépens (frais de justice).

L’appel des vendeurs

Les vendeurs contestent le jugement, en soulevant plusieurs irrégularités :

1. Le mandat ne comportait pas toutes les mentions légales obligatoires (carte pro, médiateur, garant...).
2. Il contenait une clause de renonciation au droit de rétractation, jugée illicite.
3. La signature du second mandat (le 15/12/2017) devait, selon eux, annuler le premier.
4. Le représentant de SG, M. [H], n’avait pas d’attestation d’habilitation, pourtant nécessaire pour signer un mandat.

Ils demandent :

• La nullité du mandat exclusif,
• L’annulation de la clause pénale,
• La condamnation de SG à leur verser 3 000 € (article 700).

Décision de la cour d’appel (Versailles, 19 septembre 2024)

La cour rejette certains arguments :

• Les mentions manquantes sont obligatoires depuis l'ordonnance de 22 décembre 2021 et ne pouvaient donc pas être sanctionnées par la nullité en 2017.
• La clause de renonciation est illégale, mais ne suffit pas à annuler le mandat (absence de préjudice prouvé, le mandant pouvant, de fait, toujours utiliser son droit de rétractation).
• Le deuxième mandat (signé avec AI) n’annule pas le premier : les deux agences sont juridiquement distinctes.

✅ Mais la cour retient un point crucial :
Le mandat a été signé par un représentant (M. [H]) qui n’avait pas d’attestation d’habilitation.
Or, selon la loi Hoguet et son décret d’application de 1972, toute personne (même salariée) qui négocie ou signe un contrat doit posséder cette attestation.

Conséquences

• Le mandat exclusif est annulé,
• La société SG est déboutée de toutes ses demandes,
• SG est condamnée à :
  • Payer les dépens de première instance et d’appel,
  • Verser 3 000 € aux époux [U] (article 700 CPC).

À retenir

La cour d’appel a infirmé la décision de première instance, en rappelant que :

Une agence immobilière doit impérativement prouver que son représentant est habilité à signer un mandat. À défaut, le mandat peut être annulé.

Notre garantie professionnelle

Nos mandats sont :

• Conformes aux exigences légales,
• Clairs, complets et sécurisés,
• Rédigés par des juristes, en respectant les recommandations officielles et la jurisprudence,
• Mise à jour régulièrement, pour assurer la sécurité juridique de toutes les parties.