TISSOT vous propose des notes d’informations sur des thèmes juridiques variés liés au droit de l’immobilier.

Ces notes, d’un aspect pratique, vous permettent d’avoir des informations juridiques générales concernant des sujets d’actualité ou encore des questions qui nous sont souvent posées.

Elles sont données à titre d’information général et ne peuvent être considérées comme des conseils juridiques.

En effet chaque cas est particulier et nécessite la consultation d’un professionnel du droit.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LA RÉMUNÉRATION DE L'AGENT IMMOBILIER download pdf tissot     
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Modifications des conditions de la rémunération de l'agent immobilier lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles

La loi ENL du 13 juillet 2006 prévoit la modification du droit à commission des professionnels de l'immobilier lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles.

Le décret du 15 avril 2008 (n°2008-355), paru le 17 avril 2008, en précise les modalités : "La classe du mandat mentionnée au dernier alinéa du 1 de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 a pour objet les frais exposés par le mandataire et la commission à laquelle il peut prétendre pour ses diligences préalable à la conclusion de l'opération.

Elle décrit les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire.

Elle est mentionnée sur le mandat en caractères très apparents."

 

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LA SIGNATURE AU VERSO DES AUTOCOPIANTS download pdf tissot     
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Nos imprimés ont évolué au fil des changements juridiques et nous en tirons une certaine fierté. Certains imprimés autocopiants tels que les mandats doivent donc désormais être signés au verso de chaque exemplaire. Or l’une de ces faces est enduite d’une substance chimique et certains utilisateurs semblent éprouver des difficultés à signer sur cette face. Hélas, quoique soucieux de vous donner la plus grande satisfaction sur nos imprimés, nous ne pouvons pas, en l’espèce, répondre à votre attente, pour trois raisons essentielles :

 

  • 1) La signature doit figurer à la fin de l’acte car un engagement ne peut être valablement donné qu’après que les parties aient pris pleinement connaissance de l’intégralité du contrat.

 

  • 2) De plus chacune des parties doit détenir un exemplaire de l’acte avec mentions originales de la date et de la signature des parties. Nous précisons ainsi que les exemplaires doivent être datés et signés séparément (indication ayant toujours été précisée sur nos imprimés autocopiants).

 

  • 3) De nombreux éditeurs sont confrontés à ce problème, mais aucune autre solution techniquement viable n’existe pour l’instant. Toutefois, des recherches sont actuellement menées par tous les fabricants de papier pour répondre à cette demande.

En conséquence, nous conseillons à ceux qui rencontreraient ce genre de difficultés de signer les imprimés avec un feutre non effaçable.

 

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LE BAIL D'HABITATION: L'OBTENTION DU PREMIER EMPLOI download pdf tissot     
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BAIL D’HABITATION (LOI DU 6/07/89)

L'obtention d'un premier emploi ouvre droit à un délai de préavis réduit

La loi de modernisation sociale (17 janvier 2002) ajoute à l’article 15-I modifié de la loi du 6/07/89 un cas permettant au locataire de donner congé en cours de bail avec un délai de préavis réduit : l’obtention d’un premier emploi.
La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public. Ce nouveau motif s’impose donc à tous les contrats en cours au 17/01/2002 (c’est à dire signés avant le 17/01/2002 et a fortiori ceux signés depuis le 17/01/2002).

 

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COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES ET MANDATS DE VENTE download pdf tissot     
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La dernière recommandation de la Commission des clauses abusives n°03-02 (BOCCRF du 12.03.04) relative aux mandats de vente, de location ou de recherche d’un bien immobilier, relève trois clauses de nature à déséquilibrer significativement les relations entre professionnels et consommateurs :
- sur la durée du mandat
- sur les modalités de métrage de la surface du bien
- sur la clause pénale
Tissot, toujours attentif aux recommandations de la Commission, va aménager ses mandats afin qu’ils répondent au plus près aux travaux de cette dernière

1) Sur la durée du mandat : la Commission recommande que soient supprimées des mandats les clauses ayant pour objet de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction. Nos mandats indiquent une durée de trois mois avec une prorogation maximale de douze mois. Donc nous respectons la recommandation.

2) Sur les modalités de métrage de la surface du bien : la Commission recommande que soient éliminées les clauses imposant au consommateur, en matière de calcul de la superficie de biens immobiliers constitués sous forme d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots de copropriété, des obligations non prévues par la loi, sans offrir d’alternative et laissant croire qu’elles en résultent et notamment de faire procéder à ce calcul avant la promesse de vente ou d’achat ; elle recommande également l’élimination des clauses imposant de faire procéder à ce calcul par un homme de l’art, et le cas échéant, de demander à cet homme de l’art une confirmation de ce calcul.
Nous indiquons dans nos mandats dans la partie RÉGLEMENTATIONS RELATIVES A L’IMMEUBLE : "…… la situation devra être connue dans les … jours suivant la signature des présentes ".
Ainsi, afin de respecter les souhaits de la Commission d’offrir une alternative au consommateur quant au délai qu’il a de faire procéder au calcul de la surface,nous allons aménager cette phrase comme suit : " la situation devra être connue au plus tôt dans les…….…….. jours suivant la signature des présentes ou au plus tard à la signature de l’avant contrat ".
Concernant l’obligation de recourir à un homme de l’art pour le calcul de la surface, nous laissons dans nos mandats le libre choix quant à la personne qui effectuera la mesure.

3) Sur la clause pénale : la Commission recommande que soient éliminées les clauses interdisant au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction. Nos mandats limitent cette durée à douze mois après son expiration. Est-ce une durée raisonnable ? Nous avons donc décidé de laisser le libre choix de cette durée à chaque professionnel (celui-ci appréciant le caractère raisonnable de la durée afin qu’elle ne soit ni excessive ni indéterminée) étant précisé que sa détermination sera essentiellement fonction du marché local

N.B : Les recommandations de la Commission des clauses abusives n’ont de portée juridique que lorsqu’elles sont prises par décret. Cependant celles-ci influencent très souvent les jugements rendus. Elles ne doivent donc pas être négligées

 

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VENTE D'IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION: OBLIGATION D’UN CONTRÔLE PRÉALABLE DE L’INSTALLATION DE GAZ NATUREL download pdf tissot     
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L’article 17 de la loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l’électricité et au service public de l’énergie (Journal Officiel du 4 janvier 2003) a instauré la mesure suivante : "En cas de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d’exonération de garantie pour vice caché, prévue à l’article 1643 du Code civil, ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de l’acte authentique"
.
Un décret en Conseil d’Etat à paraître doit préciser les modalités d’application de cette nouvelle obligation.
Dès la parution de ce texte , nos mandats de vente et nos avants contrats (promesse et compromis de vente) intégreront cette information.

 

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RÉPARTITION DES CHARGES LORS D’UNE VENTE D’UN LOT DE COPROPRIÉTÉ download pdf tissot     
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Selon le nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967 (introduit par le décret du 27 mai 2004) :

Le paiement de la provision exigible (c’est-à-dire ayant fait l’objet d’un appel de fonds) du budget prévisionnel incombe au vendeur.
Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (exemple : un ravalement) incombe à la personne qui est propriétaire au moment de l’exigibilité.
Le trop ou moins perçu sur provision, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est propriétaire au moment de l’approbation des comptes.
Mais selon l’article 6-3 nouveau du décret du 17 mars 1967 (introduit par le décret du 27 mai 2004), une convention contraire à ces dispositions est possible entre le vendeur et l’acquéreur. Cette convention n’aura d’effet qu’entre ces parties.

Exemple :
La provision exigible du budget prévisionnel est mise à la charge de l’acquéreur mais celui-ci ne la paie pas.
Le syndic va réclamer la créance au vendeur lequel se retournera alors vers l’acquéreur.

A compter du 1er septembre 2004, nous vous conseillons d’annexer à nos avant-contrats (ITC-766 et ITC-746 - 18ème édition d’octobre 2002) le texte ci-dessus (et de le faire parapher par les signataires de l’avant-contrat) car il prévaut sur toute convention contraire entre les parties pour les relations avec le syndic.
Les contrats TISSOT (ITC-766 et ITC-746) seront modifiés dès la prochaine édition afin de faciliter l’usage de ces nouvelles dispositions.

 

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CONGÉS POUR LOCATION MEUBLÉE, HABITATION PRINCIPALE DU LOCATAIRE download pdf tissot     
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Désormais, le nouvel article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé peut être délivré à tout moment par le locataire en respectant un préavis d'un mois.

Le bailleur peut délivrer un congé au locataire, 3 mois avant l'échéance du bail et seulement pour trois motifs.
- pour vendre le logement
- pour reprendre le logement
- pour motif légitime et sérieux.
Coté forme, le congé doit indiquer le motif, et, en cas de reprise pour habiter, les noms et adresses des bénéficiaires de la reprise, ainsi que la nature du lien existant  entre le bailleur et le bénéficiaire.
Le congé doit être notifié soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier.
A noter que les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR (24 mars 2014) restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, notamment en matière de congés.

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OBLIGATION D’INFORMATION SUR LES RISQUES NATURELS MINIERS ET TECHNOLOGIQUES download pdf tissot     
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Le décret 2005-134 du 15 Février 2005 vous impose en votre qualité de bailleur, vendeur ou mandataire, un devoir d’information sur les risques naturels et technologiques concernant l’immeuble que vous proposez à la location ou à la vente sous peine de sanctions civiles et/ou pénales.
Vous devez transmettre cette information datant de moins de 6 mois obligatoirement AVANT la signature de l’acte définitif, au futur locataire ou acquéreur, pour que celui-ci puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause.

 

  • Vous trouverez le contenu de cette information dans les arrêtés préfectoraux et municipaux (lieu de situation de l’immeuble offert à la location ou à la vente) qui seront publiés à cet effet (selon la diligence des préfets) entre le 15 février 2005 et au plus tard le 1er février 2006.

 

  • Vous disposez d’un délai maximum de 4 mois après publication de l’arrêté préfectoral, pour communiquer ces informations mises à jour au futur locataire ou acquéreur. Avant parution du décret gouvernemental annoncé (date inconnue) qui imposera la mise en forme de cette information, nous vous invitons à communiquer purement et simplement copie du plus récent arrêté préfectoral ou municipal.

 

  • Le contenu même de cette information nécessite sa remise à jour : il vous faudra donc vérifier, au minimum tous les 6 mois auprès de la préfecture, si un nouvel arrêté a été publié à ce sujet.

 

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REGISTRE REPERTOIRE, CARNET DE RECUS ET ETAT SPECIAL DE MISE EN SERVICE download pdf tissot     
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La loi dite ALUR du 24 mars 2014 a supprimé l'obligation de tenir un registre répertoire ainsi que le carnet de reçus et l'état spécial de mise en service pour les professionnels qui  ont déclaré ne pas percevoir de fonds.

 

Cette mesure est entrée en vigueur le 1 er juillet 2014.

     

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MODIFICATION DES CHARGES RÉCUPÉRABLES download pdf tissot     
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Le nouveau décret du 19 décembre 2008 modifie en substance le régime des charges récupérables des employés et gardiens d’immeubles :

 

  1. Le décret clarifie et sécurise la récupérabilité des charges relative aux deux catégories :

    Pour les gardiens :

    Il sera possible de récupérer 75% des dépenses correspondant à leur rémunération et aux charges sociales et fiscales s’il est prévu dans leur contrat de travail qu’ils assurent cumulativement “l’entretien des parties communes ET l’élimination des rejets” y compris lorsqu’un tiers intervient exceptionnellement (repos hebdomadaires, cas de force majeure, arrêt de travail, impossibilité matérielle ou physique).
    S’ils n’effectuent que l’une des deux tâches, la récupération des dépenses sera réduite à 40%.
    De plus, le texte reprend une jurisprudence selon laquelle un couple de gardien ou de concierge qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique.


    Pour les employés d’immeubles :

    Le texte lève une ambiguïté textuelle et permet une récupération de 100% de leur coût dès lors qu’ils assurent l’entretien des parties communes OU l’élimination des rejets.


  2. Le décret fixe avec précision les éléments de rémunération qui ne peuvent être pris en compte dans les charges récupérables.
    Le salaire en nature (étendu aux employés d’immeubles par le décret), l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise, la participation de l'employeur au comité d'entreprise, la participation de l'employeur à l'effort de construction, la cotisation à la médecine du travail.

  3. Le décret précise le coût récupérable des services assurés en régie par le bailleur.
    Il permet de récupérer 10% du montant du coût du personnel d’encadrement chargé du contrôle direct du gardien ou de l’employé d’immeuble.

  4. Les dispositions du décret ne s’appliquent qu’aux dépenses nées à compter du 1er janvier 2009.

 

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