LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT DES CAPITAUX ET LE FINANCEMENT DU TERRORISME : LES OBLIGATIONS DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

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Tout savoir sur les obligations relatives aux connaissances des capitaux de vos clients !

En 2016, les professionnels de l’immobilier ont adressé 84 déclarations de soupçon, pour un volume de transactions immobilières soumises à des droits de mutation estimé à 850.000.

Si ce chiffre est en hausse, le nombre de déclaration de soupçon reste faible eu égard au volume du marché et plus particulièrement de la part des agences immobilières indépendantes.

 

 

Parmi les signalements reçus en 2016, 65% portaient sur des opérations inférieures à 500.000 euros. L’immobilier de prestige (opération supérieur à  1 million d’euros) est un marché particulièrement exposé.

 

L’Ile-de-France et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) concentrent l’essentiel des déclarations de soupçon.

 

Dans son dernier rapport, la commission nationale des sanctions  rappelle les obligations qui s’imposent aux professionnels  dans le cadre du dispositif de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LAB/FT). Il en ressort une insuffisance persistante du caractère opérationnel des systèmes de gestion et d’évaluation.

 

La première des obligations consiste à mettre en place ces systèmes d’évaluation et de gestion de ces risques  (LAB/FT).

 

Le système mis en place doit prévoir des mesures préventives d’identification et d’évaluation des risques spécifiques à l’agence concernée (compte tenu de sa taille, de sa localisation ….) et des mesures concrètes (opérationnelles).

 

Ainsi, vous devez selon l’article L 561-1-4 du code monétaire et financier (COMEFI), établir une classification des risques « en fonction de la nature des produits ou services offerts, des conditions de transactions proposées, des canaux de distributions utilisés, ainsi  que du pays ou du territoire d’origine ou de destination des fonds ».

 

En fait, vous devez définir des critères d’alertes et établir une classification des risques qui s’appuie sur des éléments concrets pouvant soulever un doute sur la transparence de l’opération tels que :

 

  • La disproportion entre la valeur du bien et les revenus de l’acquéreur
  • Un montage financier atypique
  • Les modalités de paiement (ex 4 million d’euros par des fonds propres)
  • Emprunt auprès de tiers autres que des établissements bancaires établis en France
  • La localisation des activités du client ou du bénéficiaire (adresse non clairement identifiée, recours à une société de domiciliation, territoires à risques).
  • Client originaire d’un pays qui n’a pas signé d’accord avec le GAFI (groupe d’action financière) en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du tourisme.

Vous trouverez à cette adresse la liste des pays à risques : http://www.fatf-gafi.org/fr/pays/#high-risk

 

 

A chaque situation doit correspondre une démarche précise pour affiner le contrôle et faire qu’il soit proportionnel au risque d’infraction. Selon les situations vous demanderez des documents supplémentaires ou vous pourrez même dans certains cas renoncer à la poursuite de la relation d’affaires.

 

Parfois, le niveau de risque identifié au regard du profil du client, de son activité ou de son implantation nécessitent une vigilance complémentaire qui peuvent conduire à une déclaration de soupçon.

 

La deuxième obligation concerne l’identification et la connaissance du client.

 

Il vous appartient non seulement d’identifier et de vérifier l’identité du client (ou bénéficiaire effectif) mais aussi de recueillir des informations relatives à l’objet et à la nature de la relation d’affaires. Pour ce faire, vous devez  réunir des  éléments d’identification à l’appui de votre procédure et notamment des documents écrits probants que vous soyez en présence d’un client connu ou un client occasionnel.

 

Si vous êtes dans l’impossibilité de réunir et de vérifier ces informations préalables, vous avez l’obligation de mettre fin à la relation d’affaires.

 

Votre vigilance doit être constante et s’exercer tout au long de la relation. Une opération immobilière, a priori classique, peut en cours de réalisation présenter un risque au regard des règles LAB/FT. Votre niveau de vigilance sera proportionnel au risque que peut représenter ladite opération.

 

Dès l’instant ou vous avez un doute, vous avez l’obligation de déclarer à TRACFIN les soupçons en joignant tous les documents utiles à la caractérisation de l’infraction. Un déclarant et un correspondant  TRACFIN seront désignés lors de votre première déclaration de soupçon.

TRACFIN est un service de renseignement placé sous l’autorité du Ministère de l’action et des comptes publics. Il concourt au développement d’une économie saine en luttant contre les circuits financiers clandestins, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

 

Pour plus d’informations : https://www.economie.gouv.fr/tracfin/accueil-tracfin

 

N’oubliez pas que vous devez conserver les documents pendant 5 ans à compter  de la clôture des comptes ou de la fin de la relation d’affaires. Il s’agit des documents relatifs  à l’identité  et à l’opération faites avec vos clients habituels ou occasionnels.

 

Enfin vous êtes tenus à une obligation de formation et d’information de votre personnel. Cette obligation vise a sensibiliser vos équipes sur les enjeux et les risques en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et de faire connaître les procédures que vous avez mises en place en interne pour détecter ces risques  et inviter si besoin vos collaborateurs à vous signaler toute affaire pouvant nécessiter  une  déclaration de soupçon auprès de TRACFIN.

 

Il est important de vous mettre en règle avec les objectifs de l’ordonnance du 1er décembre 2016.  La commission nationale des sanctions avec le concours de la DGCCRF va poursuivre les contrôles et n’oubliez pas que les sanctions peuvent être sévère allant du simple avertissement à l’amende, sans oublier une possible interdiction d’exercer.

 

Pour  vous aider, la commission a dégagé une série de principes directeurs dans son rapport :

https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/commission-nationale-sanctions/Rapport-cns-sanctions-2016.pdf

 

L’ordonnance de 2016 renforçant le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme à élargi le périmètre des activités au titre desquelles les professionnels de l’immobilier sont assujettis, en incluant les opérations relatives à la location ou sous-location immobilière. Votre vigilance en ce domaine devra être accrue si vous avez des doutes lors d’un paiement en espèce ou sur l’origine des fonds.

Vous pouvez faire vos déclarations de soupçons via la plateforme de télé déclaration ERMES :

https://tracfin.finances.gouv.fr/Pages/Login.aspx?ReturnUrl=%2f

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