La vente d’un lot en copropriété : focus sur les documents à fournir

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Dans le cadre d’une vente d’un lot en copropriété, la loi a mis en place des obligations relatives à l’information des acquéreurs.
Ces dispositions ne visent pas l’ensemble des copropriétés et peuvent avoir une incidence pour le délai SRU accordé à l’acquéreur lui permettant de se rétracter.
Allez plus loin : le code de la construction et de l’habitation consacre un chapitre entier à ce dispositif d’information avec les articles L. 721-1 ; L. 721-2 et L. 721-3.
1) Quelles sont les ventes concernées ?
Sont visées les ventes portant sur :
- un lot
- une fraction de lot
- une cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot
- une cession d'un droit réel immobilier relatif à une fraction de lot
Les conditions complémentaires sont que ces ventes doivent porter sur un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et être bien sûr soumis au statut de la copropriété.
2) Quels sont les documents à transmettre à l’acquéreur ?
I) Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
II) Les informations financières :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
III) Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
IV) Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
V) Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.
3) Existe-t-il des exceptions ?
- les documents mentionnés aux I, III, IV et V ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
- les documents mentionnés au C du I, au III, au IV et au V ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.
Est considéré comme lot annexe notamment un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.
De plus, lorsque le syndicat comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, les informations mentionnées aux B et C du II ne sont pas exigées.
4) Comment cela doit être mis en place ?
La communication de ses pièces s’effectue lors de la signature promesse de vente, soit unilatérale soit synallagmatique, qui sont généralement annexées au contrat.
Généralement, car l’article du code de la construction et de l’habitation emploie une terminologie plus large en prévoyant que la remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur.
Il donc possible de transmettre les pièces par lettre recommandée électronique, par la communication d’un CD ou d’une clé USB.
L'acquéreur devra attester de cette remise.
5) Comment s’articule le délai SRU avec ces documents ?
On parle du délai SRU lorsque la promesse de vente est signée par un acquéreur non professionnel qui bénéficie de 10 jours pour revenir sur son engagement.
Dans le cas ou l’ensemble des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (I) et des informations financières (II) n’est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation SRU de 10 jours ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et des informations à l'acquéreur.
Les autres documents peuvent donc être remis ultérieurement sans compromettre le commencement du délai SRU.
6) Vendeur ! Sachez qu’a défaut d’avant-contrat, cela ne vous dispense pas de vos obligations.
Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au I, au C du II et aux III à V sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur.
Concernant l’attestation de remise des documents par l’acquéreur lors de l’acte authentique, celle ci peut être insérée dans l'acte lui-même contenant la promesse de vente en y apposant sa simple signature.
De plus, dans le cas ou les documents et les informations mentionnés au I et au C du II ne sont pas joints au projet d'acte authentique, le délai de rétractation SRU ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

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