L’augmentation de loyers pour cause de travaux – Soyez force de proposition pour vos clients !

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Après des travaux, comment augmenter le loyer de la résidence principale d’un locataire ?
Quels travaux ?
Attention, tous les travaux ne sont pas concernés : les travaux ici visés sont dits « d’amélioration ». Bien qu’il n’existe pas de définition légale sur ce point, une réponse ministérielle entend comme travaux d’amélioration ceux apportant:
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- ou une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- ou une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Quelle augmentation ?
Pour les nouveaux contrats :
- lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprise
- le logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
Pour les contrats en cours, le logement doit avoir fait l’objet de travaux d’amélioration et être sous-évalué.
Il pourra alors être opéré une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé lesdits travaux, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
ATTENTION : si le bien est situé dans une zone soumise à encadrement des loyers, le nouveau loyer ne devra pas être supérieur au loyer de référence majoré !
Comment faire ?
Si le bail n’est pas encore signé et est en cours de rédaction, il faut prévoir une clause expresse prévoyant des travaux d’amélioration effectués à la charge du bailleur, qui prévoit également de fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne pourra faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
A défaut, le bailleur ne pourra invoquer une évolution du loyer uniquement lors du renouvellement du bail en respectant un délai d’au moins 6 mois avant le terme du contrat pour envoyer au locataire la proposition par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
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