A côté des locations à usage d'habitation, un bien immobilier peut être loué par son propriétaire à un locataire qui désire exercer son activité professionnelle à l’intérieur des locaux. La multiplicité des activités et le choix de la durée va conditionner le recours à un contrat...
A côté des locations à usage d'habitation, un bien immobilier peut être loué par son propriétaire à un locataire qui désire exercer son activité professionnelle à l’intérieur des locaux. La multiplicité des activités et le choix de la durée va conditionner le recours à un contrat de location différent, certains faisant l’objet d’une législation d’ordre public tandis que d’autres sont soumis à des régimes plus souples laissant une grande place à la volonté des parties.
 
Il convient en premier lieu de distinguer les activités commerciales des activités professionnelles.
 
Bail commercial ou professionnel ? 
Le statut des baux commerciaux est impératif, il s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité et dont l’exploitant (artisan, commerçant, industriel) est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Ainsi, si l’activité exploitée est commerciale, il faudra impérativement signer un bail commercial régi par les articles L.141-1 et suivants du code de commerce. Pour ce faire, utilisez le KIT ILD-LOC846 !
 
Toutefois, pour les professions libérales, c'est-à-dire celles qui pratiquent des activités qui ne sont ni commerciales, ni industrielles ni artisanales, les parties devront recourir à un autre type de contrat. Autrement dit, lorsque le locataire assure des prestations intellectuelles (architecte, médecin, avocat...), il pourra signer un bail professionnel régi par le code civil et par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Pour ce faire, utilisez le KIT ILD-LOC29 ! Néanmoins, depuis la loi LME du 4 août 2008; il est possible d’opter pour le statut des baux commerciaux lorsque la location est une location de nature professionnelle.
 
Quel type de bail utiliser pour les locations commerciales ?
Lorsque la location est commerciale, les parties peuvent s’accorder sur le choix de plusieurs contrats en fonction de la durée ou du moment de la signature du bail. Par principe, pour la location faite à un locataire qui exerce une activité commerciale, les parties doivent signer un bail commercial dit « bail 3/6/9 ». (ref ILD-LOC846) Il a une durée minimum de 9 ans et confère au locataire le bénéfice de la protection du statut des baux commerciaux. 
 
Par exception, les parties pourront convenir d’opter pour : 
 
1-      Une location commerciale de courte durée
Les parties peuvent, par dérogation, décider ensemble de louer les locaux pour une durée inférieure à trois ans et qui ne fera pas bénéficier le locataire du statut protecteur des baux commerciaux. (ref ILD-LOC844)
 
2-      Un renouvellement du bail commercial
A l’expiration du bail commercial, les parties peuvent décider ou non de renouveler le bail. A cette occasion, un nouveau bail peut être rédigé : il reprendra l’ensemble des clauses déjà contenues dans le bail initial ou, le cas échéant, les parties pourront décider ensemble de modifier certaines clauses. (ref ILD-LOC848)
 
3-      Une sous-location commerciale
Pendant la vie du bail et à condition que le bail initial l’autorise, le locataire peut décider de louer tout ou partie des locaux à un tiers pour une durée qui ne peut excéder la durée du bail principal. Le sous-locataire bénéficiera du statut protecteur des baux commerciaux. (ref ILD-LOC840)
 
4-      Une location-gérance
Le locataire, propriétaire du fond de commerce, a la possibilité de confier l’exploitation de son fond de commerce ou d’un établissement artisanal à un tiers désigné « locataire gérant ». Cette location-gérance est régie par les articles 144-1 et suivants du code de commerce qui sont d’ordre public. (ref ILD-LOC192)
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