LI-MAX048  : Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts

Parution : octobre 2011

Ce livre remplace le précédent best seller de Maître Le Boulc'h ("Moins d'impôts grâce à la location meublée"). Il tient compte des dispositions annoncées en août 2011 par le Premier Ministre dans le cadre du plan de réduction des déficits.

Face à la disparition progressive des niches fiscales, la location meublée - qui n'a pas été remise en cause par le plan gouvernemental de réduction des déficits annoncé en août 2011 - apparaît aujourd'hui comme l'ultime "eldorado" de l'investisseur immobilier.

Comment, grâce à un environnement fiscal privilégié :
- constituer et développer un patrimoine immobilier ;
- bénéficier de revenus locatifs très peu, voire pas du tout fiscalisés ;
- assurer la sécurité financière de sa retraite ;
- prévoir une transmission "indolore" à ses enfants...

Ecrit par un avocat spécialisé, cet ouvrage, à jour des dernières réformes et illustré de nombreux conseils et exemples pratiques, livre toutes les informations utiles pour optimiser et réussir votre investissement.

Augmenté d'un index détaillé qui en facilite l'utilisation, il constitue pour le particulier comme pour le professionnel l'outil indispensable pour profiter pleinement de la dernière niche fiscale immobilière.

Table des matières

INTRODUCTION .
1. Le bouleversement fiscal du statut LMP
2. Le durcissement des conditions d'accès au statut L.M.P
3. Le statut LMP en question ?
4. La création d’une nouvelle niche fiscale
5. Une démocratisation de la défiscalisation

CHAPITRE 1 : Loueur en meublé : une définition à facettes multiples

SECTION 1 – Des situations très diverses

SECTION 2 – Des locations susceptibles d'être consenties directement ou indirectement
1. Les propriétaires qui louent directement des locaux meublés
2. Les propriétaires qui recourent aux services d'une agence immobilière
3. Les propriétaires de locaux nus assimilés à des loueurs en meublé
4. Les propriétaires qui louent des locaux d'habitation assortis de la fourniture de prestations hôtelières
5. Les personnes associées d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés

SECTION 3 – Des locaux entièrement meublés

SECTION 4 - Une qualification réservée à la location de locaux d'habitation
4.1. Locaux d'habitation ou locaux à usage d'habitation ?
4.2 - La durée de la location : un critère sans incidence

SECTION 5 – L’exigence d’un contrat de location

CHAPITRE 2 : Le statut juridique des loueurs en meublé
1. Un statut locatif particulier pour les locations consenties à usage d'habitation principale
2. Les autres locations : le règne de la volonté des parties
3. Caractéristiques juridiques de la location
4. La transformation de locaux d’habitation en logements meublés

CHAPITRE 3 : Les loueurs en meublé non professionnels
1 Les loueurs en meublé exonérés
2 Les loueurs en meublé non professionnels "classiques" (LMNP)
3. Les loueurs en meublé qui réalisent un investissement Censi-Bouvard
4. Les loueurs en meublé indirects

CHAPITRE 4 : Le statut LMP : désormais réservé aux véritables professionnels
1. Condition d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés
2. Seuil de recettes annuelles de 23.000 €
3. Comparaison des recettes avec les revenus d’activité
4. Les mesures transitoires
5. La situation particulière des micro-loueurs qui remplissent les conditions du "professionnalisme"

CHAPITRE 5 : La fiscalité du loueur en meublé : règles générales

SECTION 1 - L’appartenance à la famille des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

SECTION 2 - L'acquisition des immobilisations
1. Le traitement comptable et fiscal des frais d'acquisition d'immobilisation
2. L'enregistrement comptable et fiscal des immobilisations
3. Des immobilisations réparties par composant

SECTION 3 - Le traitement fiscal des amortissements
1. La faculté de procéder à la déduction comptable des amortissements
2. Des amortissements dont la déduction fiscale est encadrée
3. L'incidence de la réintégration des amortissements sur le traitement fiscal des plus-values
4. Censi-Bouvard : des amortissements dont la déduction fiscale est définitivement interdite

SECTION 4 - La taxation des plus-values

SECTION 5 - La détermination du résultat fiscal des loueurs en meublé non professionnels relevant d’un régime réel d’imposition

SECTION 6 - Le sort des déficits fiscaux

CHAPITRE 6 : Les règles fiscales propres aux loueurs en meublé non professionnels
1. Des déficits fiscaux non imputables sur le revenu global
2. Des plus-values taxées comme celles des particuliers
3. Le cas particulier des amortissements relatifs aux investissements Censi-Bouvard
4. Le cas particulier des micro-loueurs

CHAPITRE 7 : Les règles fiscales propres aux loueurs en meublé professionnels
1. Des déficits fiscaux imputables sur le revenu global
2. Des plus-values professionnelles, mais susceptibles d'être exonérées

CHAPITRE 8 : Le changement de statut fiscal
SECTION 1 - Les conséquences fiscales de la perte du statut LMP
SECTION 2 - Plus-values : le casse-tête du changement de statut fiscal

CHAPITRE 9 : La réduction d'impôt Censi-Bouvard
1. Présentation du dispositif
2. Investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt
3. Conditions à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal
4. réduction d'impôt : les modalités de calcul
5. Une réduction d’impôt dont le taux varie selon la date d’acquisition du logement
6. Un avantage fiscal réparti sur 9 ans
7. La non déductibilité des amortissements

CHAPITRE 10 : Une solution d'optimisation originale : l'investissement mixte

CHAPITRE 11 : Contribution Economique Territoriale et autres impôts locaux

SECTION 1 - La contribution économique territoriale (CET)
1. Le principe de l'assujettissement
2. Les cas d'exonération prévues par la loi
3. Le plafonnement par la valeur ajoutée
4. L'assujettissement des loueurs en meublé à la cotisation minimum

SECTION 2 - La Taxe Foncière sur les propriétés bâties
1. Le principe de la taxation
2. Les constructions nouvelles peuvent bénéficier d'une exonération temporaire

SECTION 3 - La taxe d'habitation
1. Une taxe due par l'occupant du logement meublé
2. Les cas où la taxe d'habitation peut être acquittée par le loueur en meublé

CHAPITRE 12 : L'assujettissement à la TVA du loueur en meublé

SECTION 1 - Le principe de l'exonération et ses exceptions

SECTION 2 - Les obligations déclaratives

SECTION 3 - L’assujettissement des résidences de tourisme classées

SECTION 4 - La fourniture de prestations para-hôtelières

SECTION 5 - Les taux de TVA applicables

SECTION 6 - La nécessité d’établir des factures avec mention de la TVA

SECTION 7 - La régularisation de la TVA
1. Le principe de la régularisation
2. La dispense de régularisation de la TVA
SECTION 8 - Les risques de remise en cause
1. Les résidences de tourisme classées
2. Prestations d’hébergement assorties de services hôteliers
3. Le piège de la franchise en base

CHAPITRE 13 : Les clefs pour jouer gagnant

SECTION 1 : Identifier les pièges et difficultés
1. La qualification juridique de la location meublée
2. La question de la pluralité des locations
3. Censi-Bouvard : le respect du délai de location en cas d’acquisition à l’état de futur d’achèvement
4. Contrats de location assortis d’une clause recettes
5. La charge du renouvellement des meubles
6. La fourniture des services hôteliers

SECTION 2 : Sélectionner son acquisition
1. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)
2. Les résidences pour personnes âgées non dépendantes (résidences seniors)
3. Les résidences pour étudiants
4. Les résidences de tourisme classées

CHAPITRE 14 : L'impôt de solidarité sur la fortune

CHAPITRE 15 : La transmission de l'activité locative

SECTION 1 - Une possibilité d’exonération des trois quarts de la valeur des biens

SECTION 2 - Paiement différé et fractionné

SECTION 3 - La déductibilité des droits de succession

CHAPITRE 16 : Location meublée et charges sociales
1. L’intérêt d’une couverture sociale
2. Activité déficitaire et Couverture Maladie Universelle (CMU)
3. La situation des loueurs en meublé qui exercent d’autres activités
4. L'assujettissement des associés de sociétés aux cotisations sociales

CHAPITRE 17 : L'intérêt de créer une société
1. La Société Civile Immobilière : une formule à exclure
2. Le recours à l’EURL : une solution souvent provisoire
3. La SARL de famille : une structure ad'hoc
4. Le recours – délicat – à la Société en Nom Collectif

CHAPITRE 18 : Les questions les plus fréquemment posées

Les 8 règles d'or de l'investissement locatif

ANNEXES