L’article 6-1 de la loi 70-9, complété par l’article 72 du décret 72-678 rend obligatoire le mandat de vente et en précise les conditions de fond et de forme.

ATTENTION !
L'intitulé "mandat de vente » est issu de la pratique professionnelle.
Ce mandat doit être compris comme un mandat de recherche d'acquéreur, et ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement pour le compte des mandants :

TISSOT précise ce point sur tous ses formulaires de mandats de vente.

Un mandat de vente signé en dehors des locaux du mandataire (en dehors de l’agence) est soumis aux dispositions sur le démarchage à domicile.

Ces dispositions (article L121-23 du code de la consommation), imposent la délivrance d’un coupon de rétractation au mandant, pour lui faciliter l’exercice de sa faculté de renonciation. Ce mandat doit répondre notamment aux 3 obligations suivantes :

1. Y est précisé la durée du délai de rétractation : 7 jours au bénéfice du mandant à compter de la date de signature.
2. est attaché au mandat un coupon détachable.
3. sont littéralement reproduits dans le mandat les articles concernés du code de la consommation.

Si ces obligations ne sont pas respectées : le mandat est nul (art L121-23 et L 121-28 code de la consommation) et le mandataire est coupable d’une infraction pénale.

TISSOT vous propose pour tous les mandats (exclusifs, semi exclusifs, simples) 2 formulaires

• Le mandat signé, en agence
• Le mandat signé « en démarchage », qui comporte alors un coupon de rétractation

Issu de la pratique professionnelle le bon de visite ne suffit pas à fonder à lui seul le droit à commission de l'agent immobilier (CASS.1ère CIV 03.03.02 n°99-20-206).

Cependant, il permet au professionnel d’apporter une preuve du bon accomplissement de sa mission, élément précieux en cas de litige sur le paiement de sa rémunération.

TISSOT propose en carnets 3 sortes de bons de visite (format bureau ou format poche, en duplicata ou triplicata) ITC-224, ITC-332 et ITC-333

La proposition d’achat ITC-705 est un acte juridique unilatéral : aucun dépôt de fonds n'est permis ni possible à sa signature.

En aucun cas la proposition d’achat ne peut être considérée ou utilisée comme un avant contrat TISSOT

Ces différents points ressortent sans ambiguïté de la proposition d'achat ITC-705 que vous propose TISSOT.

La loi 2000-1208 dite SRU (art L271-1 CCH) - instaure un délai de rétractation de 7 jours au profit de l'acquéreur non professionnel pour tous les actes sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation :

L’avant contrat est impérativement notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Depuis le décret n°2008-1371 du 19 décembre 2008, la remise en main propre est possible par l'intermédiaIre d'un professionnel de l'immobilier (agent immobilier, notaire) en respectant un certain formalisme précisé par le décret.(article D271-6 du code de la construction et de l'habitation)

Ce point ressort clairement des avants contrats : promesse de vente et vente sous conditions suspensives (ITC-746 et ITC-766)

Les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’urbanisme ne prévoient aucune distinction selon la situation du vendeur (professionnel ou particulier) : la notification par lettre RAR concerne tous les cas de vente - sauf vente par adjudication - concernant des biens immobiliers destinés à l’habitation dès lors que l’acquéreur est un non professionnel , le délai de rétractation s’applique ; donc, la notification de l’avant contrat par lettre RAR (ou tout autre moyen assurant le même certitude de date), s’avère obligatoire.

Ce point ressort clairement des avants contrats promesse de vente et vente sous conditions suspensives (ITC-746 et ITC-766 qui en bénéficie)

Prévue à l'article 9 du décret n°72-678, l’attestation d’habilitation garantit que le négociateur est habilité à entremettre, négocier et signer pour le compte de l'agence. Cette attestation justifie l'étendue des pouvoirs du négociateur : toute personne intéressée (les clients particulièrement) peut en vérifier l'existence.

Celle attestation peut être retirée à tout moment. Son absence est sanctionnée pénalement.

En 2004, la Cour de cassation avait condamné l’utilisation du statut d’agent commercial dans la profession immobilière.
L’article 4 de la Loi  n° 2006-872 dite Engagement National pour le Logement autorise expressément les agents commerciaux non salariés à intervenir comme agents immobiliers dûment habilités par un titulaire de la carte professionnelle.

La délégation de mandat ITM-793 permet d'élargir le champ de l'offre et de la demande. Elle n'est applicable qu'au mandat sans exclusivité, quand le mandant l'autorise.
La délégation de mandat peut reprendre tout ou partie de la mission du mandataire principal.
Les accords spécifiques à la délégation (paiement des honoraires du délégué par exemple) engagent exclusivement ses deux signataires.

• sans exclusivité : ITM-773 (en agence) et ITM-673 (en démarchage)
  Le propriétaire peut s'adresser à d'autres agences ou rechercher lui-même un acquéreur.
• "accord" ou semi exclusif : ITM-784 (en agence) et ITM-684 (en cas de démarchage)
  Aucune autre agence ne peut proposer le bien, mais le propriétaire garde la faculté de trouver lui-même un acquéreur. Il doit alors passer par l'agence pour la signature de l'avant-contrat. La commission de l'agence est réduite de 50% en application de la clause accord.
• exclusif : ITM-783 (en agence) et ITM-683 (en cas de démarchage)
  Ce mandat garantit au mandataire qu'il est bien le seul à pouvoir s'entremettre pour le bien désigné.

Tous les mandats signés en dehors des locaux du professionnel - la plupart du temps hors de l’agence- sont soumis à la loi sur le démarchage (délai de rétractation de 8 jours consenti au client)

La tenue de deux types de registres est obligatoire, ainsi que les carnets de reçus (ITC-271) et l’état spécial de mise en service des carnets de reçus (ITC-570)

1. Le registre répertoire ITR-19701 et  ITR-19702
2. Le registre des mandats de transactions(ITR-19721 et ITR-19722)

Ces registres et répertoires peuvent être tenus sur support électronique : en tout état de cause, tous ces registres doivent être conservés pendant 10 ans.

1 - Le registre-répertoire (l'article 51 du décret 72-678) mentionne l'ensemble des versements ou remises de fonds reçus par le titulaire de la carte professionnelle.

Le cas échéant- outre le registre répertoire principal - dans chaque établissement, succursale, agence ou bureau, doit être tenu un registre répertoire sous la responsabilité de la personne dirigeant l’établissement.
Ce registre est conservé pendant dix ans.

2 - Le registre des mandats de transactions (ITR-19721 et ITR-19722) comporte obligatoirement mention de TOUS les mandats signés par l’agent immobilier (article 72 du décret 72-678) Le numéro d'inscription doit être reporté

• sur l'exemplaire du mandat remis au mandant (à défaut, ce mandat est nul)
• sur le registre répertoire dès que le mandat donne lieu à un avant contrat.

Comme le registre répertoire, le registre des mandats de transaction est à l'avance coté sans discontinuité et relié.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.

• Le registre répertoire doit mentionner le versement ou la remise de fonds et le numéro du reçu (5 jours au plus tard après la délivrance du reçu).

 La loi N°2010-237 de finance rectificative pour 2010 du 9  mars 2010 qui a réformé le régime de la TVA immobilière a eu pour conséquence de supprimer l'article 852 du CGI et ainsi le répertoire des actes pour intermédiaire.
La suppression de ce registre a été confirmée pzr une réponse ministérielle du 15 juin 2010 (réponse N° 76470 www.assembleenationale.fr).

Sont OBLIGATOIREMENT affichés  la garantie financière et les honoraires de l'agence.

• dans les locaux de réception de la clientèle,
• en vitrine

Le paiement des charges de copropriété au moment de la cession d’un bien immobilier est ainsi réparti (décret 67-223 modifié par le décret 2004-479) :

1. La provision exigible du budget prévisionnel (c’est-à-dire ayant fait l’objet d’un appel de fonds) incombe au vendeur.
2. Les provisions des dépenses, non comprises dans le budget prévisionnel (exemple : un ravalement), incombe à la personne qui est propriétaire au moment de l’exigibilité.
3. Le trop ou moins perçu sur provision, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est propriétaire au moment de l’approbation des comptes.

Attention : Depuis 2004, l’article 6-3 nouveau du décret 67-223 permet au vendeur et à l'acquéreur de prévoir d'autres accords qui n'auront alors d'effet qu'entre les parties .
Ces dispositions figurent dans les avant contrats ITC 746 et ITC766.

Tout avant contrat ITC-746 ou ITC-766 (ou projet d’acte s’il n’y pas d’avant contrat) doit être notifié à l'acquéreur « par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. » (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Depuis le décret N° 2008-1371 du 19 décembre 2008, la remise en main propre par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (notaire, agent immobilier) est possible en respectant certaines conditions de forme précisées par le décret (article D271-6 du code de la construction et de l'habitation).

TISSOT invite les agents immobiliers  à utiliser l’imprimé “Notification d’un avant-contrat par lettre recommandée AR” (réf. ITC-74).

Le bailleur, le vendeur (ou leur mandataire) a un devoir d’information sur les risques naturels et technologiques concernant l’immeuble proposé à la location ou à la vente. (cf décret 2005-134 du 15 Février 2005)
Cette information – qui ne doit pas dater de plus de 6 mois - est obligatoirement communiquée au futur locataire ou acquéreur, pour que celui-ci puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause AVANT la signature de l’acte définitif.

• Mise en forme de cette information :
  Le modèle d’imprimé utile à l’établissement de cet état des risques est disponible dans chaque préfecture, chaque mairie.
• Contenu de cette information :
  Le contenu de cette information ressort d’arrêtés préfectoraux et municipaux parus depuis le 1er février 2006 (sur le lieu de situation de l’immeuble offert à la location ou à la vente).
  Le bailleur, le vendeur (ou leur mandataire) dispose d’un délai de 4 mois après publication de l’arrêté préfectoral, pour communiquer les informations à jour au futur locataire ou acquéreur.

Cette obligation d’information est rappelée dans tous les avant-contrats comme dans les baux établis par TISSOT.
Pour vous permettre de mener à biens vos opérations immobilières, TISSOT vous fait bénéficier de l’expertise d’AMILCAR – son partenaire spécialisé en formalités d’urbanisme pour le compte des notaires - qui réalisera vos dossiers techniques d’état de risques établis selon les données connues du PPRNT concerné.

Selon les articles 73 et suivants du décret 72-678 modifiés, l’agent immobilier mandaté peut réclamer paiement de sa rémunération dès réalisation de la cession ; cette réalisation doit être conclue et constatée dans un acte écrit unique signé par l’acquéreur et le vendeur.

•  Le décret 2005-1315 précise que « l’intermédiaire immobilier doit percevoir sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire».

Dans un objectif de complète information des mandants et mandataires, cette disposition a immédiatement été intégrée dans tous les mandants TISSOT

Toutes les données figurants sur l’ensemble des registres obligatoires (et le cas échéant sur les carnets de mise en service de carnets de reçus) doivent être conservées pendant 10 ans dans les conditions prévues aux articles 1316 et suivants du code civil .
Depuis le 1er janvier 2006 suite au décret n° 2005-1315, le registre-répertoire, l'état spécial, les reçus de versement peuvent être tenus sous forme électronique

Les démarches utiles à l’obtention de la carte professionnelle d’agent immobilier sont définies par les articles 2 à 5 du décret 72-678 modifié récemment par le décret 2005-1315.

La demande de carte professionnelle « transactions » doit être faite au préfet du département où se situe le siège social du demandeur.

Cette demande est présentée par la personne physique ou par le/les représentants légal(ux) ou statutaire(s) de la personne morale qui réalisera les transactions.

• S’il s’agit d’une personne physique : l’état civil, la profession, le domicile et le lieu de l'activité professionnelle de cette personne.
• S’il s’agit d'une personne morale :la dénomination, la forme juridique, le siège, l'objet de la personne morale ainsi que l'état civil, le domicile, la profession et la qualité du ou des représentants légaux ou statutaires.

1. La justification par le demandeur de son aptitude professionnelle (cf. chapitre II du décret 72-678)
2. l'attestation de garantie financière (cf. article 37 du décret 72-678) ;
3. l'attestation d'assurance de la responsabilité civile professionnelle délivrée conformément au deuxième alinéa de l'article 49 du décret 72-678 ;
4. un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d'un mois si la personne (ou un double de la demande le cas échéant) ;
5. une attestation délivrée par l'établissement de crédit qui a ouvert le compte prévu (article 55 ou 59) avec indication du numéro de compte, de la succursale ou attestation d'ouverture au nom de chaque mandant des comptes bancaires ou postaux prévus par l'article 71 ;
6. L'agent immobilier ayant opté pour la non perception de fonds doit faire une déclaration sur l'honneur qu'il ne reçoit aucun fonds, effet ou valeur (opérations mentionnées à l'article 1er loi du 2 janvier 1970) ;
7. un bulletin n° 2 du casier judiciaire du demandeur attestant l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer du demandeur ;
8. si nécessaire  liste des établissements, succursales, agences ou bureaux (dénomination et adresse).

1 – LE REGISTRE DES MANDATS DE TRANSACTIONS (ITR-19721 ou ITR-19722) répertorie TOUS LES MANDATS signés par l’agent immobilier par ordre chronologique.
Le numéro d’inscription doit être reporté sur l’exemplaire du mandat remis au mandant (à défaut, ce mandat est réputé nul) et sur le registre-répertoire si le mandat donne lieu à avant contrat.

2 – LE REGISTRE REPERTOIRE DE LA LOI DU 02/01/70, relié et coté sans discontinuité (ITR -19701 ou ITR -19702)
Figure obligatoirement sur ce registre répertoire l’ENSEMBLE DES VERSEMENTS OU REMISES DE FONDS faits par le titulaire de la carte professionnelle de transactions.
Indépendamment de celui qui retrace l’ensemble des activités rattachées à la carte professionnelle, un registre-répertoire doit être tenu pour les versements particuliers à chaque établissement, succursale ou bureau. Le numéro d’ordre du registre-répertoire doit être reporté sur le registre des mandats si le mandat donne lieu à un avant contrat.

4 - le titulaire de la carte professionnelle ou ses collaborateurs habilités doivent délivrer un reçu en contre partie de tout versement ou remise de fonds. Le registre-répertoire doit mentionner le versement ou la remise de fonds et le numéro du reçu (5 jours au plus tard après la délivrance du reçu).

• Les carnets de reçus (ITC-271 et ITC-273 ) répondent à cette exigence légale.
• Le titulaire du registre-répertoire reporte sur l'état spécial de mise en service des carnets de reçus (ITC-570) la date de mise en service et le numéro des carnets de reçus.

La loi de finance rectificative pour 2010 n°2010-237 du 9 mars 2010  qui a réformé le régime de la TVA immobilière a eu pour conséquence de supprimer l'article 852 du CGI et ainsi le répertoire des actes pour intermédiaire.
La suppression de ce registre a été confirmée par une réponse ministérielle du 15 juin 2010 (réponse N°76470 www-assembleenationale.fr)

Depuis le 1er janvier 2006 les versements au titre de rémunérations ou de consignations dans le cadre d’une transaction immobilière peuvent être réalisés par carte de paiement. (décret  2005-1315)

Depuis le 1er janvier 2006  le registre répertoire, le registre spécial, les reçus de versement peuvent être tenus sous forme électronique dans le respect des articles 1316 et suivants du Code Civil. (décret 2005-1315)

Toutes les données, sur support papier ou électronique, doivent  être conservées pendant 10 ans.

L’agent immobilier doit faire ouvrir, à son nom, un compte qui est spécialement affecté à la réception des versements ou remises mentionnés à l’article 5 de la loi 70-9 modifié.

ATTENTION : Les articles 37 et 39 du décret 2005-1315   excluent de ce compte depuis le 1er janvier 2006  les sommes représentatives des rémunérations ou commissions.

La promesse de vente est un acte en deux temps (ITC-746)

1. La première phase de cet acte constitue un engagement unilatéral par lequel un propriétaire s’engage à vendre un bien immobilier sous réserve de réalisation de certaines conditions suspensives, sans que sa décision lie l’acquéreur.
L’acquéreur dispose d’un délai convenu entre les parties pour accepter ou refuser cette offre de vente.
2. Dès que l’acquéreur accepte la promesse de vente, celle-ci se transforme en compromis dans une seconde phase.

Le compromis de vente (ITC 766) est un engagement qui lie immédiatement les deux parties et devient vente parfaite dès la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives (ou renonciation à tout ou partie de ces conditions par la partie qui en bénéficie)

Le titulaire de la carte doit faire ouvrir un compte à son nom spécialement affecté à la réception des versements ou remises en application de l’article 5 de la loi 70-09.

Depuis le 1er janvier 2006 suite au décret n° 2005-1315,  les sommes représentatives des commissions ou rémunérations sont désormais exclues de ce compte.

En application de la loi HOGUET, ses décrets d’application et la jurisprudence récente, l’agent immobilier – pour prétendre à sa rémunération – doit obligatoirement produire au minimum :

• Un mandat régulier.
• L’original d’un acte unique établissant le consentement des deux parties (vendeur et acquéreur) aux prix et conditions du mandat (avant-contrat).
• Notification par ses soins à son mandant de l’accomplissement de son mandat.

• d’un bon de visite (TISSOT ITC-224, ITC-332 ou ITC-333).
• d’une éventuelle délégation de mandat établie par ses soins au profit de l’intermédiaire qui a permis la réalisation de la transaction (ITM- 793).

1 - La promesse synallagmatique de vente fonds de commerce et la cession de fonds de commerce sont deux actes différents portant sur le même type de bien : le fonds de commerce.
La promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce est un avant-contrat.

• elle devient vente parfaite après réalisation des conditions suspensives ou renonciation expresse à ces conditions par leur bénéficiaire.
• et précède éventuellement la cession de fonds de commerce.

La cession (ou vente) de fonds de commerce est un acte définitif qui peut être authentique ou sous seing privé.

2 - Le fonds de commerce et le droit au bail correspondent à deux réalités économiques et juridiques différentes :

a) - Le droit au bail, parfois appelé « pas de porte », désigne la vente par un commerçant à un autre du droit de lui succéder dans le local qu’il occupe :

• Quand le commerçant vendeur est locataire commercial de sa boutique, la vente de son droit au bail est obligatoirement soumise à l’accord préalable du bailleur.
• Celui-ci a le droit alors de proposer un bail neuf avec de nouvelles conditions à l’acquéreur du droit au bail.

• Quand le commerçant qui cède son fonds de commerce est locataire commercial du local d’exploitation, le bailleur ne peut pas s’opposer à cette cession sauf exception très spécifique
• L’acquéreur succède au vendeur dans tous ses droits et obligations notamment ceux prévus par le bail

En cas de cession de droit au bail, vous pouvez utiliser le formulaire TISSOT ITC-53.
Pour une promesse synallagmatique de vente portant sur un fonds de commerce, c’est le formulaire ITC-54 qui convient.
Enfin, une cession de fonds de commerce sera utilement réalisée grâce au document ITC-55.

L’article L 144-1 du code de commerce désigne par location-gérance

• "tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls"

Le bail commercial (souvent nommé « 3/6/9 ») octroie au locataire commercial  la propriété commerciale : 2 éléments essentiels en sont le droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail  et la possibilité de vendre le fonds de commerce ou le droit au bail.

Pour que le locataire commercial quitte les lieux à la fin de son bail – sauf fautes de sa part - le propriétaire doit lui verser une indemnité d'éviction.

TISSOT propose un modèle de bail commercial de 9 ans ILC 846 et un formulaire de renouvellement ILC-848.

La conclusion d'un bail commercial de courte durée (moins de 24 mois) ne donne pas au locataire la propriété commerciale : à la fin du bail, le locataire doit partir sans percevoir quelque indemnité que ce soit.

Le bail de location commerciale pour une durée inférieure à 24 mois est le bail ILC-844.

Le régime des locaux meublés diffère selon qu’ils sont loués à titre de résidence principale ou secondaire (cf.nouvel article - 632-1  du CCH modifié par les loi 2005-32 dite de cohésion sociale et 2005-84)

• Un bail d’appartement meublé résidence principale du locataire est obligatoirement

  1. Etabli par écrit
  2. D’une  durée minimale de un an
  3. Tacitement reconductible à la fin de cette période
  4. Et Le refus de renouvellement par le bailleur doit être motivé par son désir soit de reprendre le logement pour l'habiter, soit de le vendre, soit pour un motif légitime et sérieux....
     
• Si l’appartement meublé est loué comme résidence principale à un étudiant, la durée peut être ramené à 9 mois et le bail n’est alors pas tacitement reconductible.
  
• En cas de location meublée à titre de résidence secondaire, le droit commun du louage s’applique (articles 1709 et suivants du code civil)

Les baux TISSOT ILC-338 ou ILC-235 ( version en duplicata ) vous proposent sur un même formulaire ces différentes possibilités de location.

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

Ce dossier comprend et comprendra
1. Dès maintenant : l'état des risques naturels et technologiques.
2. A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique
3. A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb

En application de l’article 1742 du code civil, en cas de décès d’un locataire, le bail est transmis à ses héritiers dans tous ses droits et obligations :

Si les héritiers du locataire souhaitent donner congé, ils devront le faire selon les conditions, formes et les délais prévus dans le bail et par la loi. (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception selon le préavis prévu au bail en général 3 mois)
Le décès du locataire n’est pas considéré comme une cause de  diminution du délai de préavis au bénéfice de ses ayants droit.
ATTENTION : Si un locataire bénéficiant d’un bail « loi  48 » décède, les héritiers – qui n’entrent pas dans un des cas prévus ci-dessus - ont l’obligation d’en informer le propriétaire et n’ont pas droit au maintien dans les lieux.

32. La mention de l'identité du bailleur dans un bail est-elle obligatoire ?

En application de l’art. 3, loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994, mentionner les coordonnées du mandataire ne dispense pas d'indiquer celles du bailleur.

Le bail  doit  obligatoirement préciser "le nom ou la dénomination du bailleur Et son domicile ou son siège social ainsi que (et non "ou"), le cas échéant, ceux de son mandataire.

33. Les frais de quittance peuvent ils être facturés au locataire ?

La loi Engagement National pour le Logement (article 4 de la loi du 6 juillet 1989) précise que la quittance doit être adressée gratuitement au locataire qui en fait la demande.

34. Quels sont les frais de rédaction inhérents à la reconduction d'un bail ?

En application de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989

1.      En cas de renouvellement du bail, l'administrateur de biens peut demander une rémunération qui sera partagée par moitié  (cf. Réponse Ministérielle du 05.09.94).

2.      En cas de reconduction du bail dans les mêmes termes  il n'y a pas lieu à rémunération (cf. Réponse Ministérielle du 13.06.94).

35. Quel est le délai maximum pour procéder à une régularisation  tardive des charges ?

L’article 2277 du Code Civil prescrit par cinq ans les actions en paiement des charges au même titre que les loyers.

Donc, si un propriétaire (ou son mandataire) oublie de faire les régularisations de charges, il ne peut rien réclamer en deçà des 5 années antérieures.

36. Quelles sont les règles à respecter pour une restitution du dépôt de garanties ?

Un dépôt de garantie qui a été demandé doit être restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés (art 22, al.3 de la loi 89-462).

Partie du dépôt de garantie peut être conservée par le propriétaire si le locataire qui n'a pas exécuté ses obligations locatives.

Les sommes ainsi conservées sur le dépôt de garantie doivent être justifiées. (nécessaires réparations locatives, arriérés de loyers ou charges, etc.)

Partie du dépôt de garantie peut être retenue  par le propriétaire dans l’attente de la régularisation des charges :

·         Une réponse ministérielle du 16 mars 2004 a préconisé une retenue partielle

·         De plus en plus de tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie et ne rembourse le solde dû, sans intérêt, qu'après la régularisation annuelle des charges.

 Si le propriétaire conserve ou retient indûment partie du dépôt de garantie, selon le dernier alinéa de ce même article 22 de la loi 89-462 :

« À défaut de restitution dans le délai prévu (deux mois à compter de la restitution des clés) le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire".

37. Peut on intégrer une clause "travaux" dans un bail d'habitation ?

L'article 6a de la loi du 6 juillet 1989 permet d’intégrer une clause expresse, au bail, prévoyant que le locataire exécutera ou fera exécuter des travaux dont le montant sera imputé sur le loyer.

Attention :

1.     Le logement doit être décent lorsqu'il est mis en location et la clause travaux ne peut pas avoir pour objet la mise aux normes du logement (Cour d'appel de Paris 27 septembre 2001).

2.      Les travaux doivent porter sur l'entretien des biens loués

3.      Le coût des travaux doit correspondre au montant de la franchise des loyers (Cour d'appel de Paris – 10 juin 2004).

38. Peut on résilier un bail (d'habitation) en cas de retards répétés dans le paiement des loyers ?

La première obligation d'un locataire consiste à payer son loyer et ses charges aux termes convenus (loi du 6 juillet 1989 article 7a.).

En cas d'impayés, le seul recours pour le bailleur est d’engager une procédure en recouvrement forcé de la dette, voire en expulsion du locataire.

Si un locataire "récidive" dans les retards de loyer, ne payant qu'à réception des commandements de payer, le bailleur peut- à la fin du bail et avec respect d’un préavis de 6 mois – donner  congé pour motif légitime et sérieux sous réserve de l'appréciation du tribunal.

La réponse résulte maintenant des dispositions de l’article 11 du décret n° 2004-479, applicable depuis le 1er septembre 2004 : 
Une réponse ministérielle du 15 mars 2005 réïtère toutes ces obligations.

« Les procès-verbaux doivent figurer à la suite les uns des autres - donc en ordre chronologique - être dûment rédigés et signés à la fin de chaque assemblée, dans un registre ad hoc. »

Aucune autre contrainte n’est précisée quant à la forme du registre (relié…feuilles numérotées), mais le sens pratique associé aux obligations ressortant du décret, établit la nécessité d’un document sans discontinuité pour éviter toute contestation ultérieure de date